22. Mai 2024 · Wissenswertes

Die aktuelle Lage am Dortmunder Immobilienmarkt

Ein Interview mit Dirk Galeski

Sie spielen gerade mit dem Gedanken eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? Die aktuelle Marktsituation ist aufgrund unterschiedlichster Faktoren sehr facettenreich. Ein Gespräch mit Dirk Galeski, Prokurist und Bereichsleiter Immobilienberatung der Dortmunder Volksbank, gibt Einblicke in die Entwicklung und wichtige Informationen sowie wertvolle Tipps, die bei der Entscheidung unterstützen können.

Wie würden Sie die Entwicklung der letzten Monate, speziell in Dortmund, beschreiben und welche Prognose wagen Sie bis Ende 2024?

Bis Anfang 2022 haben wir einen Immobilienboom mit stetig steigenden Immobilienpreisen erlebt. Grund dafür war vor allem das niedrige Zinsniveau.

In der zweiten Jahreshälfte 2022 ist der Immobilienmarkt in Dortmund, durch das seit Anfang Januar 2022 fortlaufend gestiegene Zinsniveau, nahezu zum Erliegen gekommen, was sich so leider auch 2023 fortgesetzt hat.

Seit Dokumentationsbeginn (erfolgt seit 1990 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund) der Kaufvertragszahlen wurden nie weniger Kaufverträge in Dortmund geschlossen als im Jahr 2023.

Im Vergleich zum Jahr 2022 hat der Immobilienmarkt Dortmund in 2023 einen durchschnittlichen Einbruch im Jahr 2023 von über 30 % jeweils bei den Kaufvertragsstückzahlen als auch beim Geldumsatz erleben müssen.

Dabei war ein Preisrückgang im Jahr 2023 je nach Objektlage zwischen

-7,1 % bis -11,7 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern,
-11,5 % bis -14,2 % bei Reihen- und Doppelhäusern,
+2,7 % bis -11,3 % bei Eigentumswohnungen und
-14,2 % bis -19,0 % bei Wohn- und Geschäftshäusern

zu verzeichnen (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund).

Erfreulich für uns als Immobilienabteilung der Dortmunder Volksbank war, dass wir selbst dem Trend trotzen und an Kaufvertragsstückzahlen um rund 6 % zulegen konnten.

Momentan lässt sich noch keine klare Tendenz für 2024 ausmachen, da der Markt sehr volatil erscheint.

Die weitere Entwicklung hängt nicht zuletzt auch von der weiteren Zinsentwicklung und den politischen Entscheidungen und damit verbundenen Rahmenbedingungen ab.

Weshalb und für wen ist gerade jetzt der richtige Zeitpunkt in eine Immobilie oder ein Grundstück zu investieren und sich endlich den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen?

Insgesamt sind die Rahmenbedingungen etwas besser als im Vorjahr.

Hinzu kommt, dass der Neubau aktuell nahezu komplett zum Erliegen gekommen ist. Das lässt gerade im Mehrfamilienhaussektor weitere Mietsteigerungen erahnen, was vor allem für Profis im Kapitalanlegerbereich interessant ist. Für Mieterinnen und Mieter wiederum könnte es eine Überlegung wert sein, – bei steigenden Mieten – stattdessen über den Erwerb einer Immobilie nachzudenken.

Generell lässt sich keine pauschale Aussage treffen. Denn ob ein Immobilienerwerb gerade sinnvoll ist oder nicht, hängt immer von der persönlichen Situation ab.

Fest steht: Eine Kaufentscheidung sollte nie unter Druck getroffen werden!

Welchen Rat geben Sie Menschen, die gerade über eine Immobilie als Geldanlage nachdenken?

Das Thema ist nicht zuletzt durch die aktuelle Novellierung des GEG (Gebäudeenergiegesetz) und den damit u.a. verbundenen mietrechtlichen Auswirkungen seit Beginn des Jahres 2024 sicherlich etwas komplexer geworden. Als klassischer „Neueinsteiger“ bei Kapitalanlagen, sollte man sich deshalb im Vorfeld ausführlich mit den aktuellen, rechtlichen Rahmenbedingungen beschäftigen.

Der Boom ist deutlich zurückgegangen, vor allem durch das bereits angesprochene Zinsniveau, was aber auch bedeutet, dass die derzeitige Konkurrenz beim Kauf geringer geworden ist. Wir beobachten, dass Käufer*innen verstärkt auf die gegenwärtige Bausubstanz, den zukünftigen Investitionsbedarf und das Mietsteigerungspotenzial des Objektes achten.

Sie sind seit 2018 ehrenamtlicher Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund. Welchen Nutzen hat das für Mitglieder, Kundinnen und Kunden der Dortmunder Volksbank, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten?

Im Oktober 2017 habe ich bei einer Veranstaltung der Stadt Dortmund Christian Hecker, den Vorsitzenden des Gutachterausschusses kennengelernt und mich intensiv mit ihm über den Immobilienmarkt und dessen Entwicklungen ausgetauscht.

Es folgten ein Telefonat und eine Art Vorstellungsgespräch, an dessen Ende die Frage stand, ob ich Interesse hätte, Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zu werden. Ich hatte Interesse. Somit bin seit dem 01.07.2018 einer von 15 ehrenamtlichen Gutachtern und Gutachterinnen. Und das schon in der zweiten Amtszeit, denn die Bestellung durch das Land NRW erfolgt immer für fünf Jahre.

Der Gutachterausschuss führt als Grundlage seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung nach § 195 Baugesetzbuch (BauGB) durch. Er informiert über die Umsatz- und Preisentwicklung in den verschiedenen Teilmärkten durch die jährlichen Veröffentlichungen der Boden- und Immobilienrichtwerte und den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten im Grundstücksmarktbericht.

Darüber hinaus erteilt er unter anderem Auskünfte über Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte und erstellt Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien und Grundstücken.

Im Rahmen des regelmäßigen Austausches und den Begutachtungen bekomme ich Entwicklungen und Informationen, die mit entsprechendem Zahlenmaterial belegt werden, sehr zeitnah mit.

Mein Team ist daher immer auf dem neuesten Stand. Dieses kommt damit auch unseren Käuferinnen, Käufern, Verkäuferinnen und Verkäufern zugute.

Zudem kann ich auf ein enormes Netzwerk von Spezialistinnen und Spezialisten zurückgreifen. Ein Mehrwert für unsere Mitglieder, Kundinnen und Kunden sowie Verkäufer, Verkäuferinnen, Käufer und Käuferinnen.

Wie genau unterstützen die Immobilienberater*innen der Dortmunder Volksbank beim Immobilienkauf oder Verkauf?

Grundsätzlich begleiten wir Verkäufer*innen und Käufer*innen „von Anfang bis Ende“, also vom ersten Kontakt an bis – sofern gewünscht – zur möglichen Schlüsselübergabe der Immobilie. Dabei nehmen wir eine Mittlerrolle zwischen Verkäufer*in und Käufer*in ein.

Seriosität, Zuverlässigkeit und ein hoher Qualitätsanspruch sind für uns dabei selbstverständlich.

Zudem können wir als Immobilienabteilung der Dortmunder Volksbank das „Rundum-Paket“ aus Finanzierung, engen Kontakten zu Notar*innen, Ämtern, Handwerksbetrieben und weiteren entscheidenden Akteur*innen in diesem Bereich bieten.

Wenn Sie selbst vorhätten, jetzt eine Immobilie zu erwerben, worauf würden Sie achten?

Die Aussage „Lage, Lage, Lage“ als wichtigstes Kriterium, hat sicherlich nach wie vor seine Berechtigung. Natürlich ist es hierbei ein Unterschied, ob ich als Familie mit Kindern etwas im Grünen suche oder als Single stadtnah leben möchte.

Zudem spielt eine Rolle, ob ich handwerklich geschickt bin und auf diesem Weg Modernisierungskosten niedrig halten kann oder aber sofort einziehen und wenig Arbeit haben möchte.

Generell gibt es aber ein paar Fragen, die sich jeder stellen sollte:

Wie ist der Gesamtzustand der Immobilie, welche Kosten kommen möglicherweise in den nächsten Jahren auf mich zu?
Gibt es gravierende Mängel, die nur schwer oder sehr kostenaufwendig zu beheben sind?
Wie viele Zimmer werden benötigt?
Wie ist der Grundriss?
Lässt sich durch kleine Veränderungen der Grundriss optimieren?
Wie groß soll der Garten mindestens bzw. maximal sein?
Sind Stellplätze, Carport, Garage(n) vorhanden bzw. nachträglich zu errichten?

Auch die rechtliche Situation sollte beleuchtet werden. Hier gilt es zu beachten:

Handelt es sich um ein Eigentumsgrundstück oder ein Erbbaurecht?
Gibt es Lasten und Beschränkungen (eingetragen in Abt. II des Grundbuches)?
Sind Baulasten eingetragen?
Sind noch Erschließungskosten zu zahlen?
Sind Altlasten eingetragen?

Letztendlich kommt es immer auf die persönlichen Bedürfnisse, die Umstände und die finanziellen Möglichkeiten an.

Welche Botschaft möchten Sie Menschen mitgeben, die Vorhaben, eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben?

Über 80 % der Menschen in Deutschland haben nach wie vor den Wunsch nach einer eigenen Immobilie. Der Traum vom Eigenheim löst Emotionen aus. Daher ist hier ein wenig Vorsicht geboten.

Lassen Sie sich bei der Entscheidung niemals hetzen und schauen Sie sich eine Immobilie immer mindestens zwei Mal an, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Wir empfehlen sich von unseren Baufinanzierungsberater*innen, die zugleich zertifizierte Modernisierungsberater*innen sind, insbesondere zu den Themen öffentliche Förderung, Bausparen sowie energetische Sanierung, ausführlich beraten zu lassen, damit die Finanzierung realistisch umsetzbar ist und alle Unwägbarkeiten bedacht sind.

Die erheblichen Preisanstiege der vergangenen Jahre, die aktuelle Zinsentwicklung und die komplexen Rahmenbedingungen sind vorgegeben.

Somit könnte ein Weg zum möglicherweise etwas in die Ferne gerückten Eigenheim sein, das eigene Suchprofil ein bisschen anzupassen.

Was heißt das?

Wenn Sie ursprünglich neu bauen wollten, suchen Sie nun vielleicht lieber im Bereich der Gebrauchtimmobilien mit einem „jungen Baujahr“ oder beschäftigen Sie sich mit dem Thema „Sanierung im Bestand“.
Wenn Sie ursprünglich den Wunsch gehegt haben, einen großen Garten mit ca. 800 qm zu besitzen, ziehen Sie auch einen kleineren Garten in Betracht.
Wenn Sie ursprünglich ein freistehendes Einfamilienhaus gesucht haben, schauen Sie sich nun auch Doppelhaushälften oder ein Reihenendhaus an.