9. Februar 2022 · Wissenswertes

Immobilie vererben

Ein gutes Gefühl, wenn mit dem Haus alles geregelt ist

Sie haben sich etwas aufgebaut. Davon sollen andere später profitieren. Wenn es darum geht, die eigene Immobilie zu vererben, sollten Sie dies rechtzeitig regeln. Neben der Vererbung gibt es auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu verschenken. Denken Sie bei der Entscheidung jedoch nicht nur an die Steuervorteile, sondern auch an sich selbst. Besprechen Sie dieses wichtige Thema in einem vertrauensvollen Gespräch mit Ihrem oder Ihrer Berater*in.

Vererbung von Immobilien

Mehr als ein Erbe

Sie haben zum Beispiel mehrere Kinder und möchten ihnen die Immobilie übertragen? Mehrere Erb*innen einer einzigen Immobilie bilden eine Erb*innengemeinschaft und können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Dabei kann es zu Streitigkeiten kommen, denn die Erbschaft des Elternhauses ist zudem häufig mit Emotionen verbunden. Daher sollte eine Erb*innengemeinschaft nur eine vorübergehende Lösung sein. Miterb*innen können sich beispielsweise von anderen Miterb*innen auszahlen lassen oder die Immobilie kann komplett verkauft und der Erlös geteilt werden. Die Regelung in einem Testament kann helfen, Streit zu vermeiden.

In diesen Fällen ist ein Testament sinnvoll

Energieausweise geben erste Anhaltspunkte zur Einschätzung der Energieeffizienz einer Immobilie. Sie 1:1 miteinander zu vergleichen, ist meist nicht möglich. Die Endenergiekennwerte für dasselbe Haus sind in einem Bedarfsausweis meist niedriger als in einem Verbrauchsausweis. Auch beim Vergleich gleicher Ausweisarten miteinander sollten Sie immer im Hinterkopf haben: Die Angaben in Verbrauchsausweisen hängen stark von den Heizgewohnheiten der jeweiligen Bewohner*innen ab. Angaben in Bedarfsausweisen hängen davon ab, wie der oder die jeweilige Energieberater*in, der oder die den Ausweis ausgestellt hat, vorgegangen ist.

Es gibt mehrere Erb*innen, unter denen der Nachlass zu verteilen ist.
Sie möchten mehr als eine Immobilie vererben.
Die Immobilie ist ein Baustein Ihrer Altersvorsorge.
Die Familienverhältnisse sind instabil.
Die Immobilie ist noch nicht schuldenfrei.
Der oder die Begünstigte ist zurzeit minderjährig.
Der Wert des Gesamterbes liegt innerhalb des Freibetrages.
Die begünstigte Person ist in einer schwierigen wirtschaftlichen Situation.

Schenken als Alternative

Alle zehn Jahre Steuerfreibetrag nutzen

Ob eine Schenkung oder ein Testament das Richtige ist, hängt unter anderem von den Vermögens- und Familienverhältnissen ab. Für das Erbe gilt der Steuerfreibetrag nur einmal, für Schenkungen alle zehn Jahre. Während die Schenkung von Immobilien zwischen Ehepartner*innen in unbegrenzter Höhe steuerfrei ist, können Kinder zum Beispiel bis 400.000 Euro steuerfrei erben oder alle zehn Jahre in gleicher Höhe eine Schenkung erhalten. Alles, was darüber liegt, muss versteuert werden. Für viele Immobilien reicht der Freibetrag aus, um die erbrechtliche Übertragung steuerfrei zu gestalten. Liegt der Wert des Gesamterbes über dem Freibetrag, bietet sich die Schenkung „in Raten“ an. Diese muss allerdings zu Lebzeiten abgeschlossen sein.

Nießbrauchrecht und Rückforderungsrecht sichern

Nach der Schenkung ist die Immobilie Eigentum der oder des Beschenkten. Wenn Sie sich im Übergabevertrag ein Nießbrauchrecht sichern, dürfen Sie im Haus wohnen bleiben oder können das Haus auch vermieten. Die Miete geht dann auf Ihr Konto. Im Übergabevertrag können Sie auch regeln, unter welchen Bedingungen Sie das Haus wieder zurückfordern dürfen, zum Beispiel bei Scheidung, Tod oder Insolvenz der Beschenkten. Den Übergabevertrag beurkundet ein*e Notar*in. Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht sichern Sie durch einen Grundbucheintrag ab.

Eigenheim vor Pflegeheim schützen

Ein Pflegeheim ist in der Regel teuer. Wenn Eltern und auch die Kinder die Heimkosten nicht vollständig aufbringen können, kann eine Schenkung nur zurückgefordert werden, wenn diese weniger als zehn Jahre zurückliegt. Ist die Schenkung der Immobilie von Anfang an mit einem Nießbrauchrecht verknüpft worden, kann das Sozialamt verlangen, dass aus den Mieteinnahmen die Pflege bezahlt wird – sofern damit die Heimkosten vollständig beglichen werden können. Der Verkauf des Hauses bliebe den Beschenkten in diesem Fall erspart.

Pflichtteil umgehen

Wer nicht will, dass bestimmte Erbberechtigte Ansprüche auf das Haus oder die Wohnung haben, trifft früh genug Vorkehrungen durch eine Schenkung. Denn Pflichtteilsergänzungsansprüche bei Schenkungen zu Lebzeiten innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall verjähren (wie auch Pflichtteilsansprüche) innerhalb von drei Jahren nach Erbfall. Der Verjährungsbeginn setzt die Kenntnis des Erbfalls sowie die Kenntnis des Pflichtteilsberechtigten von der Schenkung voraus.

Wichtig: Wer über eine Schenkung nachdenkt, sollte sich in jedem Fall nicht nur steuerlich, sondern auch juristisch gut beraten lassen.

Hinweis:

Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche und fachkundige Beratung durch das zuständige Nachlassgericht, einen Notar oder einen auf Erbrecht spezialisierte*n Rechtsanwält*in nicht ersetzen.