23. Juni 2025 · Wissenswertes

Wann und wo lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung in Dortmund?

Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung in Dortmund kann sich lohnen – jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Dieses Handout bietet eine fundierte Einschätzung, wann und wo sich ein Investment rechnet, welche Rahmenbedingungen aktuell gelten und worauf Kapitalanleger achten sollten – inklusive baulicher Aspekte, politischer Entwicklungen und Lagebewertung.

1. Wirtschaftliche und persönliche Voraussetzungen

Die Höhe der erforderlichen Bruttomietrendite hängt stark von den individuellen Zielen und der Risikobereitschaft des Käufers ab. Wichtige Fragen sind dabei: Welche Anlagealternativen gibt es? Soll das Objekt eher sicherheits- oder renditeorientiert sein?
Eine Bruttomietrendite ab ca. 4 % gilt als solide; ab 5 % wird es besonders attraktiv.
Eigenkapital senkt Zinslast und Risiko – mindestens 20–30 % empfohlen.

Finanzierungen mit Tilgung von 2–3 % p.a. schaffen Planungssicherheit. Wie letztendlich die Finanzierung gestaltet wird, hängt von der individuellen Situation des jeweiligen Kapitalanlegers ab – nicht zuletzt auch unter steuerlichen Gesichtspunkten. Ein persönliches Finanzierungskonzept sollte daher stets maßgeschneidert sein.
Laufende Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung sollten Sie nicht unterschätzen.
Bei der Renditeberechnung sollten insbesondere nicht umlagefähige Kosten – z. B. Verwalterhonorare, Rücklagen oder Verwaltungsaufwand – berücksichtigt werden.
Die Entscheidung, ob die Vermietung und Verwaltung (des Sondereigentums) selbst übernommen oder an professionelle Dienstleister übergeben wird, hat einen wesentlichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit.
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung (AfA) verbessern Rentabilität.
Das gestiegene Zinsniveau im Vergleich zu Ende 2021 / Anfang 2022 beeinflusst die Finanzierung spürbar. Höhere Monatsraten bei Fremdkapital machen eine sorgfältige Kalkulation umso wichtiger. Trotz dessen bleibt die Immobilie als Anlageklasse attraktiv – sie bietet langfristige Wertstabilität, Inflationsschutz und die Chance auf stetige Mieteinnahmen. Besonders bei kluger Auswahl von Lage und Objekt kann die Immobilie auch im aktuellen Zinsumfeld eine überzeugende Alternative darstellen.
Persönliche Bindungen spielen ebenfalls eine Rolle: Manche Investoren kaufen bevorzugt in Stadtteilen, die sie gut kennen oder mit denen sie biografisch verbunden sind – etwa durch Herkunft, Familie oder Beruf. Andere erwerben gezielt Objekte, die sie später im Ruhestand selbst bewohnen möchten. Diese Investoren stellen häufig von Beginn an höhere Anforderungen an Lage, Ausstattung und Wohnumfeld.

2. Rechtliche Rahmenbedingungen in Dortmund

Seit dem 01.03.2025 ist Dortmund Teil der Mieterschutzverordnung NRW. Das bedeutet:

Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete.
Kappungsgrenze: Mieterhöhungen im Bestand max. 15 % innerhalb von 3 Jahren.
Ziel: Schutz vor übermäßigen Mietsteigerungen bei gleichzeitig wachsender Nachfrage.

3. Bausubstanz, Rücklagen & energetische Anforderungen

Der Zustand der Immobilie ist entscheidend für zukünftige Instandhaltungskosten; hier gibt die Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen Aufschluss über ins Auge gefasste Maßnahmen
Hohe Rücklagen in der WEG können Sanierungsrisiken abfedern – bei zu niedrigen Rücklagen drohen Sonderumlagen; hier lohnt sich eine Prüfung der letzten Hausgeldabrechnung inkl. Stand der Erhaltungsrücklage

Politisch ist ein Umbau des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Gespräch. Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen wird aktuell (Stand: Mitte April 2025) über eine vereinfachte Ausgestaltung diskutiert – weg vom geplanten Heizungszwang, hin zu einem technologieoffenen, förderbasierten Modell. Dabei bleibt das langfristige Ziel der Bundesregierung bestehen: ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045. Eigentümer sollten deshalb mit mittelfristigem Sanierungsbedarf (z. B. Dämmung, Heiztechnik) rechnen.

4. Lagebewertung: Mietspiegel & Bodenrichtwerte

Der aktuelle Dortmunder Mietspiegel 2025/2026 wurde am 20. Dezember 2024 veröffentlicht und ist bis zum 31. Dezember 2026 gültig. Er enthält detaillierte Informationen zu Lagezuschlägen, die eine differenzierte Bewertung einzelner Stadtteile ermöglichen.
Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Dortmund bieten wichtige Hinweise zur Lagequalität. Diese Werte, abrufbar über das BORIS-NRW-Portal, helfen dabei, die Attraktivität und Preisentwicklung verschiedener Stadtteile besser einzuschätzen.

5. Attraktive Lagen in Dortmund

Letztlich haben viele Dortmunder Lagen ihren ganz eigenen Reiz – sei es durch Mikrolage, Zielgruppe oder Entwicklungspotenzial. Erfahrung und Marktkenntnis sind entscheidend, um das passende Objekt zu finden. In jeder Lage gibt es spezialisierte Käufergruppen – etwa Investoren, die gezielt auf Stadtteile wie die Nordstadt setzen und dort mit lokalem Know-how erfolgreich agieren. Die Immobilienvermarktung in Dortmund lebt genau von dieser Vielfalt.

6. Fazit

Dortmund bleibt ein interessanter Markt für Kapitalanleger – besonders bei sorgfältiger Analyse von Lage, Substanz und Wirtschaftlichkeit. Die Aufnahme in die Mieterschutzverordnung zeigt, dass der Markt angespannt ist, aber auch stabile Nachfrage besteht. Zukünftig werden energetische Anforderungen und Investitionsbedarf in ältere Gebäude stärker ins Gewicht fallen. Wer frühzeitig darauf achtet und Rücklagen einkalkuliert, sichert langfristig den Wert der Immobilie.
Dirk Galeski, Bereichsleiter Immobilienberatung Dortmunder Volksbank eG (Stand: Mitte Juni 2025)